Fremleie

Dersom du skal leie ut hele din leilighet, skal dette i følge vedtektene godkjennes av styret. Du kan lese mer om vilkårene for dette i vedtektene..

Du kan laste ned søknadsskjema her (pdf).

Dersom du skal leie ut (fremleie) deler av din leilighet (og fortsatt bor der selv) trenger ikke styret å godkjenne dette.

Du må imidlertid melde fra om hvem som bor i din leilighet på dette skjemaet.

Dessuten er du ansvarlig for at rommet du leier ut er godkjent for beboelse. Særlig viktig er dette dersom du har en ominnredet kjeller . Det er da viktig å ha nok ventilasjon og utlufting. Du vil selv stå ansvarlig dersom det oppstår fukt eller soppskader som følge av dårlig utlufting, eller ved ikke godkjent innredning eller mangelfull faglig utført arbeide. Les mer om oppussing og innredning her.

Nytt lovverk: Bruksoverlating – fremleie

Kilde: BOB

Når ny lov om borettslag trer i kraft, blir det enklere for andelseiere å leie ut sin leilighet, såkalt bruksoverlating. Ifølge ny lov vil andelseiere få en ubetinget rett til bruksoverlating i flere tilfeller, men ulike vilkår må være oppfylt.

Vi har laget en oversikt over noen av problemstillingene som kan dukke opp i forhold til bruksoverlatingen.

Styrets godkjenning er nødvendig

Andelseieren må alltid innhente godkjenning fra styret i forkant av at bruken overlates til andre. Dette gjelder selv for tilfeller der andelseieren har rett til utleie, som følge av lovens § 5-3. At bruken overlates til andre vil si at andelseieren selv flytter ut. Styret skal vurdere om kriteriene for bruksoverlating er oppfylt, og samtidig godkjenne personen bruken av leiligheten overlates til. I tillegg må andelseieren gi styret beskjed om hvor andelseieren kan treffes og oppgi ny adresse. Styret har frist med å gi svar på søknaden om godkjenning innen en måned etter at de mottok søknaden.

Delvis bruksoverlating - hybel

Andelseieren har rett til å ta opp nye medlemmer i sin familie /husstand uten å søke styret om dette. Denne retten er så selvsagt at lovgiver har ikke funnet det nødvendig å presisere dette. En andelseier som selv skal fortsette å bo i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre uten godkjenning fra styret. Dette har lovgiver funnet grunn til å presisere i lovens § 5-4.

Overlating av bruken i inntil 3 år

Ny lov gir rett til overlating av bruken til andre opp til tre år, når andelseieren selv eller andelseierens nærmeste familie har bodd i boligen i ett av de to siste årene, jfr § 5-5. Det må presiseres at kravet om egen botid er absolutt. Har en ikke bodd i boligen, har en heller ikke rett til bruksoverlating etter denne regelen. Botidskravet er det eneste kravet, slik at behovet for utleie trenger ikke oppgis til styret. Søknaden til styret må inneholde opplysninger om hvem som skal bo i boligen.

Overlating av bruken til nære familiemedlemmer

En viktig nyhet og regelendring er at andelseieren i medhold av ny lovs § 5-6 (1) nr 3, kan overlate bruken av hele boligen til andelseierens ektemake, eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller til fosterbarn av andelseieren eller ektemaken. Det samme gjelder dersom noen får krav på bruksrett etter ekteskapsbrudd eller samlivsbrudd etter ekteskapslovens eller hustandfellesskapslovens regler. Utleie til familiemedlemmer er ikke tidsbegrenset, men det presiseres at godkjenning må innhentes på forhånd.

Overlatning av bruk ved særskilt behov

Det kan tenkes situasjoner der andelseieren har et behov for å leie ut boligen til andre enn nære familiemedlemmer uten selv å ha bodd i boligen det siste året. Eller andelseieren har bodd i boligen, men trenger bruksoverlating for mer enn 3 år. Loven åpner for at andelseiere som må være borte midlertidig som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungsveiende grunner, kan søke om godkjenning til bruksoverlating. Loven selv sier ikke noe om hva som må anses å være midlertidig, 1-2 år antas å være midlertidig. Dette må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Men også lengre fravær kan gi grunnlag for overlating. Som et eksempel kan nevnes utkalling til FN-tjeneste eller lignende.

Juridiske andelseiere

Andelene i et borettslag skal eies av mennesker, såkalte fysiske personer. I mange borettslag er det ifølge vedtektene åpnet opp for at bedrifter, stat og kommune, såkalte juridiske personer, kan eie andeler i laget. Også visse stats- og kommunale bedrifter har rett til å eie andeler i laget selv om dette ikke er angitt i vedtektene ifølge loven selv, jfr § 4-2. En bedrift eller en kommune kan selvsagt ikke selv bo i boligen, og må da kunne leie ut denne i et ubegrenset tidsrom. Men også juridiske andelseiere må søke om bruksovertating og oppgi hvilke personer som skal leie boligen.

Godkjenning av fremleieretten og av bruker

Borettslaget plikter å godkjenne at andelseieren gis rett til bruksoverlating når andelseier selv oppfyller de krav som stilles i loven. Men samtidig skal borettslagets styre også godkjenne de personer andelseier ønsker å leie ut til. Godkjenning av personene kan ikke nektes uten saklig grunn, og i realiteten er det derfor kun i unntakstilfeller en slik nektelse kan skje. Men dersom det gjelder klausulerte boliger, der det for eksempel kreves i vedtektene at andelseier er over en viss alder, har styret rett til å nekte å godkjenne brukeren når denne ikke oppfyller alderskravet.